投資用 新築マンションは買うな!

投資用マンションで損をしている友人からの相談が後を絶たないです。

毎年10人くらい相談されます。

結論から言います。

「業者から勧められた物件は買わないで下さい」

理由:本当に儲かるなら、業者が素人に渡すはずが無く、損をするに決まっているのである。

儲かるなら業者が自分でやる!

それでもその営業マンを信用して購入するなら仕方ないです。

よくある 営業トーク

①老後の収入になる

毎月 微妙な1万円前後 マイナスになる物件を紹介して

年金も毎月 同じくらい払っていますよね?

ローン完済後(35年後)には家賃が丸々入ってきます。

②節税になる

新築物件を購入した初年度は、不動産投資による節税効果が見込めます

なぜなら、購入初年度は、大きな金額になりがちな登録免許税や不動産取得税が経費として計上できるからです。

また固定資産税、借入金利、減価償却費をはじめ、修繕費や管理費、火災保険料、投資のために発生した交通費なども経費として計上することが可能です」

初年度以降も大きな割合を占めることになるのが、建物の経年劣化によって減少する価値を控除する減価償却費です。

新築物件の耐用年数は鉄筋コンクリート構造で47年間、重量鉄骨造で34年間、木造で22年間であり、この年数を元にした償却率が定められている。

ただ節税は出来てもそれ以上に家賃収入があれば結局 税金はかかります。

相続対策の場合は

現金を不動産にする事で評価額を減らす 節税対策はあります。

③絶対に儲かる

そもそも絶対なんて事ないですからね

私は未来を話す上で、絶対とか必ず とか断言してくる人を信用しません。

先日のお客さんは絶対家賃は下がらない と言われたみたいです。

冷静に考えて下さい。

築35年 と 新築 同じ家賃だと思いますか?

もし同じ家賃で入居者が入るには、リノベーションするなど大きな費用が必要です。

ここで間違って欲しくないのが不動産投資は儲からないの??

ちゃんとした立地の適正価格の物件を購入すれば利益は出ます。

オススメはある程度価格の落ち着いた中古物件です。

相談される物件は明らかに1000万円くらい高いです。

ですので購入してしまった人は、

すぐに売ると数百万円から下手すれば1000万円以上赤字

売るに売れず 毎月 赤字を垂れ流す 塩漬状態

 

こんな人は気をつけて

不動産投資の営業ターゲット

20代〜30代 の年収500万円前後以上 の独身

不動産投資したい人

大前提として、後々自宅を住宅ローンで購入しようとしている人は

まずは家を買ってからにしましょう!

何故なら 住宅ローンがかりづらくなります。

投資物件を現金で一括購入するなら良いですが

ローンで購入した場合

そのローン残債は銀行から見ればただの借金です。

普通の人は、俺 マンション持っているんだ と思っているかも知れませんが

家賃が入っても殆どがローン返済や管理費でなくなってしまいます。

返済比率の計算で既存のローンも加算されてしまいます。

※金融機関によっては家賃収入と相殺をしてくれます。

ですので借りれない訳ではありませんが

まずは自宅を購入しましょう

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