金利が上がったら家賃も上がらないの?

金利が上がれば家賃も上がる 可能性はあります。

借りる側ではなく、貸す側(オーナーさん)目線で考えて下さい。

賃貸住宅のほとんどが、借入をして物件を購入しています。

あなたが 2500万円 金利 2% 35年で購入したマンション を賃貸に出しています。

ローン返済 8.3万円 利回り 6%で計算すると家賃12.5万円

毎月 12.5万円で貸していて、4.2万円 の不労所得になっています。

そこから管理費や修繕積立金 固定資産税 火災保険など支払います。

金利が3%に上がった場合 どうしますか?

そうなるとローン返済が9.6万円になります。 ※2500万円 3% 35年で計算

毎月の収入が約1.3万円 少なくなってしまいます。

そうなった場合 オーナーのあなたなら家賃を上げたいと思いませんか?

実際に賃貸借契約書には、
租税公課の増減、不動産価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動、近傍類似の土地又は近傍同種の建物の賃料との比較等により、賃料の金額が不相当となった時には家賃の増減される可能性があると明記されています。

つまり、金利が上がる時は別に住宅ローンだけではなく家賃も上がります。

家賃が上がらない可能性のある物件

オーナーが既にローンを完済している
オーナーが利益度外視で優しい または節税対策で赤字経営

既にローンを完済している物件の場合

現金一括購入した物件以外は、相続や数年かけてローン完済をしているので築年数が古い可能性がある

つまり、新築や築浅の物件の場合 ほとんどがローンで購入していますので

築浅がいい という人は高額な家賃を払う必要があります。

賃貸派は、住宅ローン=借金=悪 だと思っている

だけど、家賃にはオーナーさんの借入の金利が含まれている

家賃=オーナーの利益+オーナーの借入返済

悪徳な不動産屋に、リテラシーの低い オーナーさんが購入されていない限り

あなたが払う家賃で、オーナーさんは、借入を返済して不労所得を得ているのです。

ローン購入と現金一括購入 はどちらがいい?

今 既に現金で購入出来る人はもちろん 現金購入の方がお得です。

しかし、人の一生はそんなに長くないです(><)

30歳の人が家賃を払いながら、3000万円の物件を購入する場合

3000万円を貯めるには、

10年 年間 300万円 月 25万円
20年 年間 150万円 月 12.5万円
35年 年間 85万円 月 約7万円

こんな貯金出来ますか?

つまりこれは金利0%の元本になるので、家賃分が金利になると思いませんか?

家賃 5万円 だとしたら35年で5万円×35年×12ヶ月=2100万円

家賃5万円に住みながら3000万円を35年で貯めた場合
3000万円+2100万円=5100万円 (更新料など含まず)

3000万円を住宅ローンで借りた場合の返済総額は、約3250万円
金利0.457% 35年で計算

つまり金利分は250万円です。 250万円÷35年÷12ヶ月=6000円です。

賃貸で5万円の部屋 実際都内ならワンルームなので結婚して妻子のいる人だと

家賃はもっと上がります。

3000万円の借入出来る 年収は大体450万円

年収 450万円 を単純に12ヶ月で割ると37.5万円 これは手取りではない

手取額は約370万円 月30万円 です。

ここから家賃や食費など生活費 お子さんがいるなら教育費 を払いながら

どれだけ貯金出来るか?

もちろん方法として、私が紹介しているオフショア投資では20年くらいで貯金出来るかもしれません。

しかし、私が不動産 保険 資産運用 をトータルで勧めているのは全てが重要なのです。

私はオフショア投資で教育費と老後資金の準備を推奨しています。

それに更に住宅購入資金も合わせると、月々の投資金額が増えます。

あくまで投資なので、余裕資金を運用しましょう と勧めています。

ですので、借入可能なら住宅ローンを借りて、

また親や祖父母からの住宅資金の贈与の援助をもらえるという方は一定額まで非課税になります。

購入する時期や物件により異なりますので下記を参考にして下さい。

①消費税が8%の物件の非課税枠
(個人が売り主の中古住宅、土地購入なども同じ)

2016年1月1日~2020年3月31日 700万円(一般住宅)・1200万円(一定基準を満たす住宅)

②消費税が10%の物件の非課税枠
(2019年4月1日以降)
(新築住宅の購入、住宅の新築や増改築、不動産会社が売り主の中古住宅など)

2019年4月1日~2020年3月31日 ・2500万円(一般住宅)
・3000万円(一定基準を満たす住宅)
2020年4月1日~2021年3月31日 ・1000万円(一般住宅)
・1500万円(一定基準を満たす住宅)

あるHPでの賃貸と購入の比較

これってどこの相場ですかね?

自分の住みたいエリアで実際の金額で検証した方がいいです。

広い住まい 東京都 3LDK 家賃12.5万円 ですと23区内は無理

これは平均値ですので、23区内ですと足立区がギリギリですね

足立区の中古マンション 3LDKの相場が 3060万円ですので、上の表は足立区あたりの数字かもしれないですね

金利は何%で計算しているのか?

価格 3000万円 頭金 400万円 借入 2600万円 毎月の返済額 8.6万円

から逆算すると、金利 2% 35年 です。

これって今のフラット35の金利よりも高いです。

逆に変動金利なら現在 最安値は0.457%です。

0.457%で計算すると、毎月67,000円 返済総額 28,139,580円 になります。

管理費が1〜20年 2万円 480万円 21〜50年 3万円 1080万円

50年間 住み続ける場合 4380万円 です。

変動金利で計算すれば2000万円くらいの差が出る。

もちろん 35年後も同じ金利かどうかは分からないですが、

先程 書いたように住宅ローンの金利が上がれば家賃も上がる可能性があるので

そこは論点ではありません。

人それぞれ 年収もライフスタイルも違いますので、一度 ご相談いただければいくつかの選択肢をお伝え出来ます。

あとはご自身(ご家族)で最良の選択をしてください。

 

 

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