変動金利って上がるの?

変動金利って上がる?

先日 友人のFacebookでこんな写真を見ました笑

私は、この投稿にマジレスをしたのですが、その内容を記事にします。

この写真は飯田産業グループが株主のフラット35の会社
ファミリーライフサービスの広告です。

変動金利がいつ変動するか?わからないから安心な固定金利にした方がいいという広告です。

変動金利は、短期プライムレートに連動しているので多少読める

短期プライムレートは、日銀の金融政策を反映します。

デフレを脱却し、物価の安定上昇が見込め、景気が安定するまで短期金利は上がらないのではないでしょうか?

日銀の金融政策の手段は、民間銀行の金利完全自由化前は、公定歩合のコントロールでした。

自由化後は、短期金融市場(無担保コール翌日物)の金利を買いオペレーションでコントロールし、2013年4月以後は、マネタリーベース(日本銀行が供給した通貨の総額)でコントロールしようとしてます。

日銀が2018年7月31日に開いた金融政策決定会合で、「長期金利の一定の上昇を容認するなど新たな措置を取る」と発表しました。

この措置により、おもに10年以上の固定金利が、現状より上昇しました。

しかし、私の知っている限り変動金利の上昇した銀行はありませんでした。

実は、変動金利より固定金利の方が変動する

固定金利は、10年国債の利回りに連動していますのでちょこちょこ変動します。

長期固定金利の代名詞 フラット35 は毎月変動しています。

9月 フラット35 物件90%以下 1.39% 手数料先払い型

8月 が1.09%でしたので0.3% 金利が上がりました。

3000万円 35年 で借入した場合

月々返済額 返済総額
8月 1.09% 85,949円 36,098,580円
9月 1.39% 90,247円 37,903,740円
たった0.3%ですが、35年 3000万円ですと総額180万円も差が出ます。

変動金利と固定金利 どっちがいいの?

結論 わかりません

急に何かが起こってデフレを脱却して、インフレ状態になれば変動金利は上がります。

それがいつあるのか?または上がらないのか?

未来の事はわかりません。

現在はかなりの低金利状態なのでここから上がる可能性はあります。

現在 au住宅ローンや住信SBIネット銀行 などの変動金利は0.457%です。

フラット35 1.39%との金利差は0.933%です。

同じ3000万円 金利 0.457% 期間 35年で借入した場合

月々 77,306円 返済総額 32,468,520円 差額 約540万円

住宅ローンを借りている方 見直しするのも1つの方法です。

モゲチェックプラザ 住宅ローンの切り換えコンサルティング

仮に変動金利が上がった場合
住宅ローンには1.25倍ルール 5年ルール というものがある

 

1.25倍ルールとは何なのか?

「変動金利」には、急激な金利の上昇によって、月々の返済額が一気に増えてしまうことを防ぐ2つのルールがあるのです。

それを「5年ルール」と「125%ルール」と言います。

1.25倍ルール:どんなに金利が上がっても月々の返済額は1.25倍以上にならない

5年ルール:5年間は返済金額は変わらない

例えば上の金額と同じ場合

借入金額:3000万円 金利:0.457% 期間35年 毎月返済額 77,306円

1.25倍はいくら?

77,306円×1.25=96,632円です。

返済額が96,632円になる場合の金利は約1.82%です。

つまり金利 1.82%▲0.457%=1.363% 上がった時に1.25倍の上限に達します。

変動金利の罠 という方もいます。

金利が上がり過ぎると、毎月 金利だけ払って元本が減らないという事態も可能性はあります。

それは不安だから、固定金利にしよう

実はそれも罠です。

金利が上がるかも、というのは不確定要素ですよね?

じゃあ どうすればいいの??

私のオススメの方法

変動金利で借りて、固定金利を払っているつもりで毎月返済口座に貯金する
それを年始や住宅ローン控除が終わった10年後などに繰上返済する

具体的な例

2018年9月時点
最安 変動金利 0.457%  長期固定金利 フラット35  1.39%
借入金額:3000万円 期間:35年 の場合

金利種類 月々返済額
変動金利 0.457% 77,306円
フラット35 1.39% 90,247円

差額 約13000円です。

固定金利でもいいと思ったなら9万円でも返済可能なはず

実際の返済金額は約77,000円ですが、その口座に9万円を入金します。
今後 数字が細かくなるので77,306円を77,000円で計算

毎月 90,000円▲77,000円=13,000円 がプールされます。

13,000円×12ヶ月=156,000円です。

5年毎に金利が0.2%上がっていった場合

通常の金額の返済と毎月9万円で5年毎に繰上返済した場合 (万単位以下は切捨)

年数 金利 通常の残債 返済総額 9万円の残債累計 返済総額 繰上返済
1〜5年 0.457% 2,600万円 463万円 2600万円 463万円 76万円
6〜10年 0.657% 2,201万円 477万円 2,137万円 463万円 76万円
11〜15年 0.857% 1,797万円 489万円 1,683万円 458万円 81万円
16〜20年  1.057% 1,382万円 498万円 1,232万円 444万円 95万円
21〜25年 1.257% 949万円 505万円 781万円 416万円 123万円
26〜30年 1.457% 491万円 510万円 340万円 353万円 182万円
31〜35年 1.657% 511万円 164万円
合計 3453万円 3,394万円

5年毎に金利が0.2%上がっても、現在のフラット35の返済総額 3,790万円より300万円近く節約出来ます。

繰上返済をすると、最初10年はそんなに変わらないですが、分母が減ってくる事で

金利が上がってもそんなに影響はないです。

毎回同じ金額を返済するのは元金均等返済という返済方式です。

現在は元利均等返済が一般的ですが、元金均等返済も選択出来る金融機関もあります。

なんか投資のドルコスト平均法や複利の動きに似ていますね

繰上返済の額 最初10年は76万円でしたが、返済額が減り81万円→95万円→123万円

もう1つの手段として、繰上返済分を資産運用するという選択肢もあります。

資産運用サービスのページです。

不動産だけでなく、ここまで住宅ローンに詳しくて更に資産運用のアドバイスも出来る

更に不動産購入の仲介手数料も無料か半額で対応しています。

不動産サービスのページ

自分で言うのもあれですけど、結構 良いサービスしていると思いますWW

普通の不動産屋さんに、正規手数料 3% 払ってあとは知らないって会社多いですよ

CMでやっている電鉄系の大手不動産会社 東急リバブルさんの口コミ

こちらもTOKIOの長瀬さんがCM している 東京に家を持とうのオープンハウス

大手不動産会社 住友不動産の口コミ

私は新栄建設という会社のフルコミッションで仕事をしています。

売買出来るのは私だけ(><)

潰れかけの会社の再生中でHPもない 事務所も共同事務所

会社の知名度は低いですが、紹介で毎月10件以上の相談があります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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コメント

    • 迷える鳥
    • 2018年 9月 20日

    とても勉強になりました!
    ちなみに5年で0.2%上昇というのはなにかデータとして根拠があるものでしょうか…今の米国を見ると、ここ一年でもう少し上昇しているようで、仮説としてどこまで上昇を検討しておけばよいのか迷っています…

      • naokiwm
      • 2018年 9月 20日

      コメントありがとうございます。

      5年で0.2%に特に根拠はありません。

      返済額1.25倍の1.82% に35年でなるという想定です。

      1.82%▲0.457%=1.363%÷35年×5年=0.19% です。

      もちろんもっと上がる可能性はあります。

      ただ変動金利は、短期プライムレートを参考に各金融機関が店頭金利(基準金利)を発表します。
      現在は2.475%が多いです。

      そこから優遇金利 を引いて実行金利になります。

      店頭金利が変わっていないのに実行金利が下がっているのは、優遇金利が大きくなっているからです。

      アメリカの金利が上がっているから日本の住宅ローンも上がるという考え方もありますが
      多角的に考えると、現在の景気状況で日本の金利を上げるか?
      変動金利が一気に上がった場合 返済が困難になる人がいるのでは?
      そうなると、不動産の売却物件が増える 売り物件が増えれば不動産価格は下がる
      金融機関は担保割れの不良債権が増える
      という可能性もあるので金利だけが上がるのではなくその場合は収入も不動産価格も上がるのではというのが
      私の考えです。
      バブル期 金利8%でも返済出来たのは収入や銀行金利や金融商品など全てにおいてバブル価格だったからです。

      ただこれも全て仮説の話ですので不安でしたら固定金利 その差額は保険として考える
      これはお客様が選択することです。

      また何かありましたらよろしくお願いします

    • 迷える鳥
    • 2018年 9月 26日

    ご回答いただきありがとうございます!
    頂いた内容もまたとても勉強になります、ありがとうございます。
    ご返信遅くなってしまいまして大変申し訳ございません。

    >金利だけが上がるのではなくその場合は収入も不動産価格も上がるのでは
    こうなってくれていると別段、生活には困ることはなさそうで嬉しいんですが。。。
    (自分が一定、真面目に働き続けていると仮定しての話になりますが笑)

    >不安でしたら固定金利 その差額は保険として考える
    そう思います!

    >多角的に考えると、現在の景気状況で日本の金利を上げるか?
    >変動金利が一気に上がった場合 返済が困難になる人がいるのでは?
    そうですよね・・・滅多にはありえない話と思ってはいるのですが、これが一番恐ろしい話だなあと思いまして、
    ここのリスクヘッジにも何かできることはないものかなあと頭を悩ませております。
    足りない頭で出したアイデアですが、ある程度の資産を円以外にも分散しておくのもいいかもなあと考えております。
    (記事の内容と関係ない話になりまして申し訳ございません。)

    ためになる情報を公開いただきありがとうございます。
    今後ともサイトのほう、参考にさせていただきます&応援しております!

      • naokiwm
      • 2018年 9月 26日

      こんばんは

      金利上昇リスクは可能性ゼロではありませんので、資産を円以外に分散する事はいいと思います。

      私は不動産 生命保険 と資産運用の三本立て で資産運用がまさしく 
      円以外の資産への複利投資です。

      http://naokiwm.xyz/資産運用サービス/

      ちょうど27日に横浜にて提携先がセミナーを開催します。

      もしお時間があれば聞いてみてください。

      参加出来るようでしたらLINEか問い合わせから連絡をお願いします。

      セミナー概要です

      「オフショア活用セミナー」

      昨今、日本国内の銀行に
      お金を置いていても、
      この超低金利の状態ではあまり意味がありません。

      どのように自分の資産を守り、運用していくのか、
      香港のオフショア生命保険は、自ら行動しなければ知ることの無い
      金融の常識です。

      滅多に日本ではやらないセミナーです。
      是非、この機会にお越しください。

      馬車道 (T2P社 オフィス)会場
      9月27日(木)
      18:00〜20:00

      会場アクセス:
      「T2プロデュース オフィス」
      〒231-0013 神奈川県横浜市中区住吉町 5-65-2
      アソルティ横濱馬車道5F
      http://t2produce.com/company/

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