変動金利って上がる？

先日　友人のFacebookでこんな写真を見ました笑

私は、この投稿にマジレスをしたのですが、その内容を記事にします。

この写真は飯田産業グループが株主のフラット35の会社
ファミリーライフサービスの広告です。

変動金利がいつ変動するか？わからないから安心な固定金利にした方がいいという広告です。

変動金利は、短期プライムレートに連動しているので多少読める

短期プライムレートは、日銀の金融政策を反映します。

デフレを脱却し、物価の安定上昇が見込め、景気が安定するまで短期金利は上がらないのではないでしょうか？

日銀の金融政策の手段は、民間銀行の金利完全自由化前は、公定歩合のコントロールでした。

自由化後は、短期金融市場（無担保コール翌日物）の金利を買いオペレーションでコントロールし、2013年4月以後は、マネタリーベース（日本銀行が供給した通貨の総額）でコントロールしようとしてます。

日銀が2018年7月31日に開いた金融政策決定会合で、「長期金利の一定の上昇を容認するなど新たな措置を取る」と発表しました。

この措置により、おもに10年以上の固定金利が、現状より上昇しました。

しかし、私の知っている限り変動金利の上昇した銀行はありませんでした。

実は、変動金利より固定金利の方が変動する

固定金利は、10年国債の利回りに連動していますのでちょこちょこ変動します。

長期固定金利の代名詞　フラット３５　は毎月変動しています。

9月　フラット３５　物件90％以下　1.39% 手数料先払い型

8月　が1.09%でしたので0.3% 金利が上がりました。

3000万円 35年　で借入した場合

	月々返済額	返済総額
8月　1.09%	85,949円	36,098,580円
9月　1.39%	90,247円	37,903,740円

たった0.3%ですが、35年　3000万円ですと総額180万円も差が出ます。

変動金利と固定金利　どっちがいいの？

結論　わかりません

急に何かが起こってデフレを脱却して、インフレ状態になれば変動金利は上がります。

それがいつあるのか？または上がらないのか？

未来の事はわかりません。

現在はかなりの低金利状態なのでここから上がる可能性はあります。

現在　au住宅ローンや住信SBIネット銀行　などの変動金利は0.457%です。

フラット３５　1.39%との金利差は0.933%です。

同じ3000万円　金利　0.457% 期間　35年で借入した場合

月々　77,306円　返済総額　32,468,520円　差額　約540万円

住宅ローンを借りている方　見直しするのも１つの方法です。

仮に変動金利が上がった場合

住宅ローンには1.25倍ルール　5年ルール　というものがある

 

1.25倍ルールとは何なのか？

「変動金利」には、急激な金利の上昇によって、月々の返済額が一気に増えてしまうことを防ぐ２つのルールがあるのです。

それを「5年ルール」と「125％ルール」と言います。

1.25倍ルール:どんなに金利が上がっても月々の返済額は1.25倍以上にならない

5年ルール:5年間は返済金額は変わらない

例えば上の金額と同じ場合

借入金額：3000万円　金利：0.457% 期間35年　毎月返済額　77,306円

1.25倍はいくら？

77,306円×1.25＝96,632円です。

返済額が96,632円になる場合の金利は約1.82%です。

つまり金利　1.82%▲0.457%=1.363% 上がった時に1.25倍の上限に達します。

変動金利の罠　という方もいます。

金利が上がり過ぎると、毎月　金利だけ払って元本が減らないという事態も可能性はあります。

それは不安だから、固定金利にしよう

実はそれも罠です。

金利が上がるかも、というのは不確定要素ですよね？

じゃあ　どうすればいいの？？

私のオススメの方法

変動金利で借りて、固定金利を払っているつもりで毎月返済口座に貯金する
それを年始や住宅ローン控除が終わった10年後などに繰上返済する

具体的な例

2018年9月時点
最安　変動金利　0.457%  長期固定金利　フラット35  1.39%
借入金額：3000万円　期間：35年　の場合

金利種類	月々返済額
変動金利　0.457％	77,306円
フラット３５　1.39%	90,247円

差額　約13000円です。

固定金利でもいいと思ったなら9万円でも返済可能なはず

実際の返済金額は約77,000円ですが、その口座に9万円を入金します。
今後　数字が細かくなるので77,306円を77,000円で計算

毎月　90,000円▲77,000円＝13,000円　がプールされます。

13,000円×12ヶ月＝156,000円です。

5年毎に金利が0.2%上がっていった場合

通常の金額の返済と毎月9万円で5年毎に繰上返済した場合　（万単位以下は切捨）

年数	金利	通常の残債	返済総額	9万円の残債累計	返済総額	繰上返済
1〜5年	0.457%	2,600万円	463万円	2600万円	463万円	76万円
6〜10年	0.657%	2,201万円	477万円	2,137万円	463万円	76万円
11〜15年	0.857%	1,797万円	489万円	1,683万円	458万円	81万円
16〜20年	1.057%	1,382万円	498万円	1,232万円	444万円	95万円
21〜25年	1.257%	949万円	505万円	781万円	416万円	123万円
26〜30年	1.457%	491万円	510万円	340万円	353万円	182万円
31〜35年	1.657%		511万円		164万円
合計			3453万円		3,394万円

5年毎に金利が0.2％上がっても、現在のフラット35の返済総額　3,790万円より300万円近く節約出来ます。

繰上返済をすると、最初10年はそんなに変わらないですが、分母が減ってくる事で

金利が上がってもそんなに影響はないです。

毎回同じ金額を返済するのは元金均等返済という返済方式です。

現在は元利均等返済が一般的ですが、元金均等返済も選択出来る金融機関もあります。

なんか投資のドルコスト平均法や複利の動きに似ていますね

繰上返済の額　最初10年は76万円でしたが、返済額が減り81万円→95万円→123万円

もう１つの手段として、繰上返済分を資産運用するという選択肢もあります。

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